Umowa kupna domu

Zasady prawne umów kupna/sprzedaży określone są w Kodeksie cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny), w szczególności w Art. 535. Sprzedaż każdej nieruchomości musi wiązać się ze sporządzeniem aktu notarialnego. Akt ten może zostać poprzedzony umową przedwstępną w formie aktu notarialnego lub zwykłej formie pisemnej lub umową deweloperską. 

Warto pamiętać, że własność nieruchomości przechodzi ze sprzedającego na kupującego w momencie podpisania notarialnej umowy sprzedaży. W akcie notarialnym umowy sprzedaży ustalone zostają w szczególności następujące sprawy:

• przedmiot umowy,
• cena,
• termin i forma płatności oraz
• termin wydania w posiadanie.

Dokumenty potrzebne do kupna domu

Stawając przed notariuszem w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży domu, należy przedstawić następujące dokumenty i informacje:

• dane osobowe stron umowy:
  • imiona i nazwisko,
  • imiona rodziców,
  • stan cywilny,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu
  • PESEL,
  • adres zamieszkania;
• numer księgi wieczystej,
• określić podstawę nabycia sprzedawanego domu, na przykład poprzez okazanie:
  • wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
  • w przypadku spadkobrania – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia,
  • postanowienia sądu w sprawie o zasiedzenie, dział spadku, zniesienie współwłasności;
• mapa ewidencyjna – uzyskana na podstawie wniosku złożonego w Starostwie Powiatowym; musi z niej wynikać, że działka, na której położony jest dom, ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,
• wypis z rejestrów gruntu z wypisem z kartoteki budynków dla działki i dla drogi publicznej – uzyskany na podstawie wniosku złożonego w Starostwie Powiatowym,
• plan zagospodarowania terenu przestrzennego lub opinia/informacja o terenie – zwykle do pobrania w Internecie,
• postanowienie stwierdzające nabycie spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia – jeśli nabyto nieruchomość w drodze dziedziczenia
• w przypadku nabycia nieruchomości w spadku lub po 1 stycznia 2007 r. jako darowiznę, nieodpłatnym zniesieniem współwłasności lub zasiedzeniem, należy przedłożyć zaświadczenie z Urzędu Skarbowego potwierdzające, że nabycie było zwolnione od podatku, lub że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia,
• zaświadczenie o tym, że nikt nie jest zameldowany na pobyt stały ani czasowy,
• wydruk CEIDG o wyrejestrowaniu firmy z danego adresu – w przypadku gdy w sprzedawanym domu była prowadzona działalność gospodarcza,
• świadectwo charakterystyki energetycznej,
• zaświadczenie o rewitalizacji:
  • zaświadczenie o położeniu sprzedawanej nieruchomości w strefie rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji albo
  • zaświadczenie o braku strefy rewitalizacji oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Umowa przedwstępna przed kupnem domu

Jeśli strony z różnych przyczyn nie są od razu gotowe do sfinalizowania transakcji sprzedaży domu, wygodną formą zabezpieczenia jest podpisanie umowy przedwstępnej. Umowa taka nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale dokument sporządzony przez notariusza może mieć szereg zalet. Przede wszystkim łatwiejsze jest dochodzenie swoich spraw przed sądem, jeśli któraś ze stron zrezygnuje z chęci sfinalizowania transakcji.

Podatki związane ze kupnem domu

W przypadku transakcji sprzedaży domu, mogą wchodzi w grę dwa rodzaje podatków:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)– jego wysokość to maksymalnie 2% wartości przedmiotu zbycia. Podatek PCC w imieniu Skarbu Państwa pobiera notariusz.
• Podatek od towarów i usług (PTiU lub VAT) – jeśli sprzedający dom jest przedsiębiorcą, w cenie wliczony jest podatek VAT w wysokości 23%. W takim przypadku nie pobiera się podatku PCC.

Opłaty wynikające ze sprzedaży domu

Notariusz może naliczyć następujące opłaty zwiąże z kupnem domu:

• opłata sądowa za założenie księgi wieczystej – 100 zł,
• opłata za wniosek o wpis w księdze wieczystej – 200 zł,
• opłata sądowa za wykreślenie wpisu – wynosi 100 zł.

Konieczność naliczenia opłat wynika z konkretnej transakcji. Notariusz dokładnie wyjaśni, która z nich jest należna po zapoznaniu się ze stanem faktycznym.

Sprzedaż domu – koszt notariusza

Maksymalną wysokość taksy notarialnej, a więc wynagrodzenia notariusza, określa Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Rozporządzenie wyznacza maksymalne stawki. W każdym przypadku wynagrodzenie określa notariusz na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy – stopnia skomplikowania, pracochłonności itp. Odnośnie transakcji sprzedaży domu, wysokość taksy zależna jest od od jej wartości:

• 100 zł przy wartości domu do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości domu powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości domu powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości domu powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości domu powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości domu powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości domu powyżej 2 000 000 zł.

Dla przykładu, jeśli umowa dotyczy sprzedaży domu o wartości 800 000 zł, maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 3970 zł (1010 + 2960).

Do kosztu sporządzenia aktu notarialnego należy doliczyć opłatę za wypisy aktu notarialnego zależną od ich liczby i objętości oraz 23% podatku VAT.