Rodzaje działek rolnych

Działki rolne są jednym z kilku rodzajów działek gruntowych. O przeznaczeniu działki gruntowej odnośnie zagospodarowania świadczy opracowany w gminie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zwykle miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostępny jest w Internecie na stronach gminy. Jeśli tak nie nie jest, wgląd można uzyskać na miejscu w urzędzie gminy.

Informację na temat przeznaczenia kupowanej działki można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub ewidencji gruntów i budynków

Działki rolne są rodzajem działek gruntowych sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne i nie zajęte na wykonywanie działalności pozarolniczej. W MPZP mogą być one oznaczone jako:

• R – tereny rolnicze,
• RM – tereny zabudowy zagrodowej,
• RU – tereny obsługi produkcji rolniczej.

Drugim źródłem informacji na temat przeznaczenia nieruchomości gruntowej jest również ewidencja gruntów i budynków, w której każda działka jest oznaczona określonym symbolem, określającym jej przeznaczenie. Ewidencja gruntów i budynków stosuje następujące oznaczenia dla gruntów rolnych:

• R – grunty orne,
• S – sady,
• Ł – łąki trwałe,
• Ps – pastwiska trwałe,
• Br – grunty rolne zabudowane,
• Wsr – grunty pod stawami,
• W – grunty pod rowami,
• Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Dokumenty potrzebne do kupna działki rolnej

Stawając przed notariuszem w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży działki rolnej, należy przedstawić następujące dokumenty i informacje:

• dane osobowe stron umowy:
  • imiona i nazwisko,
  • imiona rodziców,
  • stan cywilny,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu
  • PESEL,
  • adres zamieszkania;
• numer księgi wieczystej,
• określić podstawę nabycia sprzedawanej działki rolnej, na przykład poprzez okazanie:
  • wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
  • w przypadku spadkobrania – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia,
  • postanowienia sądu w sprawie o zasiedzenie, dział spadku, zniesienie współwłasności;
• wypis z rejestru gruntów oraz wyrys, jeśli działka jest odłączana z księgi wieczystej,
• zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub o jego braku ewentualnie wypis z planu,
• zaświadczenie ze Starostwa Powiatowego stwierdzające, że nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i że jest lub nie jest objęta decyzją starosty (o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach) określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej;
• postanowienie stwierdzające nabycie spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia – kiedy nabyto nieruchomość w drodze dziedziczenia
• w przypadku nabycia nieruchomości w spadku lub po 1 stycznia 2007 r. jako darowiznę, nieodpłatnym zniesieniem współwłasności lub zasiedzeniem, należy przedłożyć zaświadczenie z Urzędu Skarbowego potwierdzające, że nabycie było zwolnione od podatku, lub że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.

• jeśli działka powstała na skutek podziału nieruchomości przez obecnego właściciela, należy również przedstawić:
  • decyzja podziałowa – z pieczęcią potwierdzającą jej ostateczność,
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • wypis i wyrys na działki powstałe w wyniku podziału, jeśli podział nie jest ujawniony w księdze wieczystej,
  • wykaz zmian danych ewidencyjnych lub odpis tego wykazu, jeśli podział nie jest ujawniony w księdze wieczystej;
• zaświadczenie o rewitalizacji:
  • zaświadczenie o położeniu sprzedawanej nieruchomości w strefie rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji albo
  • zaświadczenie o braku strefy rewitalizacji oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Umowa przedwstępna przed kupnem działki rolnej

Jeśli strony z różnych przyczyn nie są od razu gotowe do sfinalizowania transakcji sprzedaży działki rolnej, wygodną formą zabezpieczenia jest podpisanie umowy przedwstępnej. Umowa taka nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale dokument sporządzony przez notariusza może mieć szereg zalet. Przede wszystkim łatwiejsze jest dochodzenie swoich spraw przed sądem, jeśli któraś ze stron zrezygnuje z chęci sfinalizowania transakcji.

Podatki związane ze sprzedażą i kupnem działki rolnej

W przypadku transakcji sprzedaży działki rolnej, mogą wchodzi w grę trzy rodzaje podatków:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)– jego wysokość to maksymalnie 2% wartości przedmiotu zbycia. Obowiązuje zwolnienie, gdy sprzedaż dotyczy nieruchomości gruntowej będącej gospodarstwem rolnym w rozumieniu przepisów o podatku rolnym (Ustawa z) pod pewnymi wszakże warunkami. Najważniejszym z nich jest to, aby w wyniku transakcji powstało gospodarstwo rolne, lub istniejące gospodarstwo zostało powiększone i wielkość takiego gospodarstwa musi wynieść od 11 ha do 300 ha, a prowadzenie gospodarstwa musi trwać przynajmniej 5 lat. Podatek PCC w imieniu Skarbu Państwa pobiera notariusz.
• Podatek od towarów i usług (PTiU lub VAT) – jeśli sprzedający działkę rolną jest przedsiębiorcą, w cenie wliczony jest podatek VAT w wysokości 23%. W takim przypadku nie pobiera się podatku PCC.
• Podatek dochodowy (PIT) – pobierany na podstawie rozliczenia rocznego, jeśli zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki. W przypadku dochodu od sprzedaży działki rolnej mogą obowiązywać zwolnienia, dlatego warto skonsultować się z doradcą podatkowym.

Opłaty wynikające ze sprzedaży działki rolnej

Notariusz może naliczyć następujące opłaty zwiąże z kupnem działki rolnej:

• opłata sądowa za założenie księgi wieczystej – 100 zł,
• opłata za wniosek o wpis w księdze wieczystej – 200 zł,
• opłata sądowa za wykreślenie wpisu – wynosi 100 zł.

Konieczność naliczenia opłat wynika z konkretnej transakcji. Notariusz dokładnie wyjaśni, która z nich jest należna po zapoznaniu się ze stanem faktycznym.

Sprzedaż działki rolnej – koszt notariusza

Maksymalną wysokość taksy notarialnej, a więc wynagrodzenia notariusza, określa Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Warto podkreślić, że rozporządzenie określa maksymalne stawki. W każdym przypadku wynagrodzenie określa notariusz na podstawie analizy dokumentów konkretnego przypadku – stopnia skomplikowania, pracochłonności itp. W przypadku transakcji sprzedaży działki rolnej wysokość taksy zależna jest od od jej wartości:

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.

Dla przykładu, jeśli umowa dotyczy sprzedaży działki rolnej o wartości 100 000 zł, maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 1170 zł.

Do kosztu sporządzenia aktu notarialnego należy doliczyć opłatę za wypisy aktu notarialnego zależną od ich liczby i objętości oraz 23% podatku VAT.