Umowa sprzedaży mieszkania

Zasady prawne umów kupna/sprzedaży określone są w Kodeksie cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny), w szczególności w Art. 535. Sprzedaż każdej nieruchomości musi wiązać się ze sporządzeniem aktu notarialnego. Akt ten może zostać poprzedzony umową przedwstępną w formie aktu notarialnego lub zwykłej formie pisemnej lub umową deweloperską.

Warto pamiętać, że własność nieruchomości przechodzi ze sprzedającego na kupującego w momencie podpisania notarialnej umowy sprzedaży. W akcie notarialnym umowy sprzedaży ustalone zostają w szczególności następujące sprawy:

• przedmiot umowy,
• cena,
• termin i forma płatności oraz
• termin wydania w posiadanie.

Kupno mieszkania spółdzielczego

Pojęcie własności mieszkania spółdzielczego zostało określone w Ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W praktyce mamy do czynienia z dwiema formami własności:

• spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (mieszkanie lokatorskie) – faktycznym właścicielem nieruchomości (budynku wielorodzinnego) jest spółdzielnia, która oddaje lokatorowi prawo do użytku lokalu na podstawie zawartej z nim umowy o ustanowienie tzw. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego; mieszkanie lokatorskie nie podlega sprzedaży ani darowiźnie, ale może być przekształcone w odrębną własność lokalu i wtedy sprzedane.
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – również i w tym przypadku formalnym właścicielem całej nieruchomości jest spółdzielnia, która wyodrębnia ograniczone prawa rzeczowe do lokalu mieszkalnego; takie mieszkanie może być sprzedane i dziedziczone.

Kupno mieszkania krok po kroku

Zakupu upragnionego mieszkania to ważna inwestycja niemal dla każdego. Warto zaplanować zakup tak, aby uniknąć niespodzianek i rozczarowań

1. Oszacowanie możliwości finansowych. Na początku warto oszacować swoje możliwości finansowe z uwzględnieniem środków otrzymanych od rodziny, a także pieniędzy pozyskanych z kredytu bankowego. Warto uwzględnić, że w przypadku zakup mieszkania na rynku wtórnym, zazwyczaj poza samym kupnem mieszkania potrzebny będzie jego remont.
2. Uzyskanie informacji o zdolności kredytowej. Jeśli zakup będzie wymagał zaciągnięcie kredytu hipotecznego, konieczne będzie uzyskanie z banku wysokości zdolności kredytowej oraz wysokości miesięcznych rat.
3. Poszukiwanie mieszkania. Poszukując mieszkania warto w nich uwzględnić jego lokalizację – odległość od szkoły, pracy, rodziny i innych miejsc, które są ważne dla przyszłych mieszkańców. Pamiętajmy, że inne potrzeby wynikają z posiadania małych dzieci, których rodzice dowożą do przedszkola czy początkowych klas szkoły, a zupełnie inaczej lokalizację będą oceniały nastolatki, chcące spotkać się z kolegami, czy samodzielnie dojechać do kina lub na zajęcia pozalekcyjne.
4. Sprawdzenie stanu prawnego. Aby uniknąć niespodzianek podczas dokonywania transakcji, lub co gorsza – później, konieczne jest sprawdzenie stanu prawnego mieszkania, a przypadku zakupu od dewelopera – opinii na jego temat. Warto również zlecić fachowcowi dokonania analizy umowy deweloperskiej.
5. Podpisanie umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna wiąże sprzedającego z kupującym na czas potrzebny do dokonania niezbędnych formalności, na przykład podpisania umowy kredytowej w banku. Umowę przedwstępną może być sporządzona przez notariusza, a jako dokument urzędowy, ma większą moc niż zwyczajna umowa pisemna.
6. Sporządzenie umowy sprzedaży mieszkania. Doświadczony na rynku nieruchomości notariusz sporządzi umowę, która nie tylko będzie zgodna z prawem, ale i zaspokoi potrzeby obu stron transakcji. W razie potrzeby w kancelarii można uzyskać informacje na temat sposobów zabezpieczenia płatności. Z chwilą podpisania aktu notarialnego przez strony umowy i notariusza kupujący staje się właścicielem mieszkania. Następnie notariusz pobiera wyliczone koszty, czyli taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), opłata za wpis do księgi wieczystej.

Dokumenty potrzebne do kupna mieszkania

Stawając przed notariuszem w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania, należy przedstawić następujące dokumenty i informacje:

• dane osobowe stron umowy kupna mieszkania:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie intercyzy,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu
  • PESEL;

W przypadku kupna mieszkania będącego odrębną nieruchomością z księgą wieczystą dodatkowo:

• numer księgi wieczystej odpis z księgi wieczystej),
• podstawa nabycia mieszkania, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa przedmiotu darowizny,
• warunki i data wydania mieszkania.

W przypadku kupna mieszkania będącego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu dodatkowo:

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej) – jeśli została założona,
• podstawa nabycia, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy :
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa mieszkania,
• warunki i data wydania mieszkania.

Jeśli do aktu przystępuje pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Kupno mieszkania a podatek

Sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. Reguluje to Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o PCC). W przypadku zaś, gdy sprzedawcą mieszkania jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%. Obowiązek podatkowy PCC powstaje z chwilą podpisania umowy i ciąży na kupującym.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona przez strony umowy. W praktyce jest to cena sprzedaży nieruchomości. Jeśli cena sprzedaży w ocenie urzędu skarbowego została zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. W przypadku, gdy i po korekcie cena nadal zostanie oceniona jako zaniżona, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. Jeśli wyliczona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy sprzedaży działki, koszty opinii ponosi podatnik.

Ile bierze notariusz za kupno mieszkania

Na pobierane przez notariusz opłaty wynikające z zawarcia umowy darowizny składają się następujące koszty:

1. OPŁATY SĄDOWE – wysokość opłat sądowych wynika z Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wlicza się do nich koszt dokonania wpisu własności w księdze wieczystej w wysokości 200 zł.
2. PODATKI – ich wysokość opisano powyżej.
3. TAKSA NOTARIALNA – Maksymalną wysokość taksy notarialnej, a więc wynagrodzenia notariusza, określa Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Warto podkreślić, że rozporządzenie określa maksymalne stawki. W każdym przypadku wynagrodzenie określa notariusz na podstawie analizy dokumentów konkretnego przypadku – stopnia skomplikowania, pracochłonności itp. W przypadku transakcji darowizny mieszkania (lokalu mieszkalnego) wysokość taksy obniżona jest o połowę od następujących stawek:
   • 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
   • 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
   • 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
   • 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
   • 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
   • 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
   • 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Dla przykładu, w przypadku kupna mieszkania o wartości 400 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi 1185 zł (505 zł + 680 zł) netto. Warto jednak zaznaczyć, że wysokość honorarium notariusza każdorazowo ustalana jest indywidualnie z klientem.

Do kosztu sporządzenia aktu notarialnego należy doliczyć opłatę za wypisy aktu notarialnego zależną od ich liczby i objętości oraz 23% podatku VAT.