Rodzaje działek

W praktyce najczęściej spotykamy się z transakcjami dotyczącymi działek budowlanych, czyli z nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane. Działki budowlane mogą mieć różne przeznaczenie zabudowy:

• zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,
• zabudowa usługowa,
• tereny sportu i rekreacji,
• obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000 m2.

Umowa kupna działki

Zasady prawne umów kupna/sprzedaży określone są w Kodeksie cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny), w szczególności w Art. 535. Sprzedaż każdej nieruchomości musi wiązać się ze sporządzeniem aktu notarialnego. Akt ten może zostać poprzedzony umową przedwstępną w formie aktu notarialnego lub zwykłej formie pisemnej lub umową deweloperską. 

Warto pamiętać, że własność nieruchomości przechodzi ze sprzedającego na kupującego w momencie podpisania notarialnej umowy sprzedaży. W akcie notarialnym umowy sprzedaży ustalone zostają w szczególności następujące sprawy:

• przedmiot umowy,
• cena,
• termin i forma płatności oraz
• termin wydania w posiadanie.

Kupno działki ROD

Jeżeli kupowana działka jest tzw. ogródkiem działkowym, formalnie nie dochodzi o sprzedaży nieruchomości, ale do przeniesienia praw do działki, zgodnie z zapisami Ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (ustawa o ROD). Umowa sprzedaży prawa do korzystania z ogródka działkowego nie wymaga formy aktu notarialnego – powinna być zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Nawet jeśli umowa nie ma postaci aktu notarialnego (choć może taką być), zawierana jest w obecności notariusza, aby ten mógł potwierdzić tożsamość osób składających podpisy.

Dokumenty potrzebne do kupna działki

Stawając przed notariuszem w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży działki, należy przedstawić następujące dokumenty i informacje:

• dane osobowe stron umowy:
  • imiona i nazwisko,
  • imiona rodziców,
  • stan cywilny,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu
  • PESEL,
  • adres zamieszkania;
• numer księgi wieczystej,
• określić podstawę nabycia sprzedawanej działki, na przykład poprzez okazanie:
  • wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
  • w przypadku spadkobrania – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia,
  • postanowienia sądu w sprawie o zasiedzenie, dział spadku, zniesienie współwłasności;
• wypis z rejestru gruntów oraz wyrys, jeśli działka jest odłączana z księgi wieczystej,
• zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub o jego braku ewentualnie wypis z planu,
• zaświadczenie ze Starostwa Powiatowego stwierdzające, że nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i że jest lub nie jest objęta decyzją starosty (o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach) określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej;
• postanowienie stwierdzające nabycie spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia – kiedy nabyto nieruchomość w drodze dziedziczenia
• w przypadku nabycia nieruchomości w spadku lub po 1 stycznia 2007 r. jako darowiznę, nieodpłatnym zniesieniem współwłasności lub zasiedzeniem, należy przedłożyć zaświadczenie z Urzędu Skarbowego potwierdzające, że nabycie było zwolnione od podatku, lub że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia;
• jeśli działka powstała na skutek podziału nieruchomości przez obecnego właściciela, należy również przedstawić:
  • decyzja podziałowa – z pieczęcią potwierdzającą jej ostateczność,
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • wypis i wyrys na działki powstałe w wyniku podziału, jeśli podział nie jest ujawniony w księdze wieczystej,
  • wykaz zmian danych ewidencyjnych lub odpis tego wykazu, jeśli podział nie jest ujawniony w księdze wieczystej;
• zaświadczenie o rewitalizacji:
  • zaświadczenie o położeniu sprzedawanej nieruchomości w strefie rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji albo
  • zaświadczenie o braku strefy rewitalizacji oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Umowa przedwstępna przed kupnem działki

Jeśli strony z różnych przyczyn nie są od razu gotowe do sfinalizowania transakcji sprzedaży działki, wygodną formą zabezpieczenia jest podpisanie umowy przedwstępnej. Umowa taka nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale dokument sporządzony przez notariusza może mieć szereg zalet. Przede wszystkim łatwiejsze jest dochodzenie swoich spraw przed sądem, jeśli któraś ze stron zrezygnuje z chęci sfinalizowania transakcji.

Podatki związane ze kupnem działki

W przypadku transakcji sprzedaży działki, mogą wchodzi w grę dwa rodzaje podatków:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)– jego wysokość to maksymalnie 2% wartości przedmiotu zbycia. Podatek PCC w imieniu Skarbu Państwa pobiera notariusz.
• Podatek od towarów i usług (PTiU lub VAT) – jeśli sprzedający działkę jest przedsiębiorcą, w cenie wliczony jest podatek VAT w wysokości 23%. W takim przypadku nie pobiera się podatku PCC.

Opłaty wynikające ze sprzedaży działki

Notariusz może naliczyć następujące opłaty zwiąże z kupnem działki:

• opłata sądowa za założenie księgi wieczystej – 100 zł,
• opłata za wniosek o wpis w księdze wieczystej – 200 zł,
• opłata sądowa za wykreślenie wpisu – wynosi 100 zł.

Konieczność naliczenia opłat wynika z konkretnej transakcji. Notariusz dokładnie wyjaśni, która z nich jest należna po zapoznaniu się ze stanem faktycznym.

Sprzedaż działki – koszt notariusza

Maksymalną wysokość taksy notarialnej, a więc wynagrodzenia notariusza, określa Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Rozporządzenie wyznacza maksymalne stawki. W każdym przypadku wynagrodzenie określa notariusz na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy – stopnia skomplikowania, pracochłonności itp. Odnośnie transakcji sprzedaży działki, wysokość taksy zależna jest od od jej wartości:

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.

Dla przykładu, jeśli umowa dotyczy sprzedaży działki o wartości 100 000 zł, maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 1170 zł.

Do kosztu sporządzenia aktu notarialnego należy doliczyć opłatę za wypisy aktu notarialnego zależną od ich liczby i objętości oraz 23% podatku VAT.