Przepisanie mieszkania w formie darowizny

Pod pojęciem „przepisania mieszkania” zwykle rozumiemy przekazanie mieszkania innej osobie w formie darowizny. Najczęściej mamy do czynienia z darowizną mieszkania między członkami najbliższej rodziny, choć jest ona również możliwa między dowolnymi osobami fizycznymi lub prawnymi, takimi jak spółki czy fundacje. Od strony prawnej darowizna określona jest w Art. 888 Kodeksu cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny). Warto zwrócić uwagę, że darowizna z definicji jest świadczeniem bezpłatnym oraz może być zawarta między osobami żyjącymi. Dodatkowo, podobnie jak wszystkie przeniesienia własności nieruchomości, dla zachowania ważności musi mieć formę aktu notarialnego.

Przepisanie mieszkania na jedno z dzieci

Choć zwykle jako „przepisanie mieszkania” rozumiemy dokonanie darowizny, warto wspomnieć również o coraz częściej zawieranej umowie dożywocia. Zwykle na umowę o dożywocie decydują się rodzice czy dziadkowie na rzecz swoich dzieci lub wnuków. Podpisanie takiej umowy zasadne jest wtedy, gdy dotychczasowi właściciele nieruchomości nie chcą w przyszłości być zdanymi na czyjąś łaskę, „prosić się” o pomoc i utrzymanie. Dożywocie takie świadczenia gwarantuje.

W przypadku jej zawarcia, dziecko w zamian za otrzymane mieszkanie jest zobowiązane do wykonania określonych świadczeń na rzecz osoby, która przepisała cenną nieruchomość.

§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Art. 908 k. c.

Zgodnie z przepisami, umowa o dożywocie polega na przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie. W przypadku braku dodatkowych zapisów umownych, nabywca przyjmuję zbywcę jako domownika, dostarcza mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, i zapewnia należytą pomoc i opiekę.

Umowę dożywocia dla jej ważności należy sporządzić w formie aktu notarialnego, a jej stronami mogą być wyłącznie osoby pełnoletnie. Umowa o dożywocie nie jest brana pod uwagę w przypadku ustalania zachowku.

Dokumenty potrzebne do przepisania mieszkania

Stawając przed notariuszem w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy darowizny mieszkania, należy przedstawić następujące dokumenty i informacje:

• dane osobowe stron umowy darowizny:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie intercyzy,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu
  • PESEL;

W przypadku darowizny mieszkania będącego odrębną nieruchomością z księgą wieczystą dodatkowo:

• numer księgi wieczystej odpis z księgi wieczystej),
• podstawa nabycia mieszkania, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa przedmiotu darowizny,
• warunki i data wydania mieszkania

W przypadku darowizny mieszkania będącego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu dodatkowo:

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej) – jeśli została założona,
• podstawa nabycia, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy :
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa mieszkania,
• warunki i data wydania mieszkania,

Jeśli do aktu przystępuje pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Przepisanie mieszkania po śmierci ojca

W celu przejęcia mieszkania po ojcu należy przeprowadzić postępowanie spadkowe. Można to zrobić zarówno w drodze postępowania sądowego, albo szybciej i sprawniej – u notariusza. Warunkiem dokonania formalności w kancelarii notarialnej jest istnienie zgody między spadkobiercami. Pierwszym krokiem jest uzyskanie notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia. Dokument taki wskazuje właścicieli masy spadkowej, czyli ewentualnie również mieszkania, w częściach ułamkowych. Dzieje się tak oczywiście tylko wtedy, jeśli spadkobierców było wielu, a testament nie wskazał jednego z nich jako spadkobiercy mieszkania. Jeśli właścicielami mieszkania zostało kilku spadkobierców i zdecydują się na ustalenie między sobą faktycznego sposobu podziału rzeczy wchodzących w skład masy spadkowej, muszą dokonać kolejnego kroku, jakim jest działu spadku. Czynność ta dokonywana u notariusza sprowadza się do sporządzenia aktu notarialnego umowy, na podstawie której niektórzy spadkobiercy stają się wyłącznymi właścicielami określonych rzeczy ze spłatą lub bez spłaty pozostałych.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania

Na pobierane przez notariusz opłaty wynikające z zawarcia umowy darowizny składają się następujące koszty:

1. OPŁATY SĄDOWE – wysokość opłat sądowych wynika z Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wlicza się do nich koszt dokonania wpisu własności w księdze wieczystej w wysokości 200 zł, opłata za odłączenie nieruchomości lub jej części i założenie dla niej nowej księgi wieczystej w wysokości 100 zł oraz ewentualny koszt sprostowania oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej – 100 zł.
2. PODATKI – wysokość należnych podatków reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Kwota podatku zależna jest od wartości rynkowej mieszkania oraz od stopnia pokrewieństwa darczyńcy i obdarowanego. Najczęściej, jeśli przepisanie mieszkania dotyczy przeniesienia właśności między członkami bliskiej rodziny, a więc małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochy, darowizna podlega zupełnemu zwolnieniu z konieczności opłacenia podatku. Prosimy o kontakt z kancelarią w celu uzyskania szczegółowych wyliczeń.
3. TAKSA NOTARIALNA – Maksymalną wysokość taksy notarialnej, a więc wynagrodzenia notariusza, określa Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Warto podkreślić, że rozporządzenie określa maksymalne stawki. W każdym przypadku wynagrodzenie określa notariusz na podstawie analizy dokumentów konkretnego przypadku – stopnia skomplikowania, pracochłonności itp. W przypadku transakcji darowizny mieszkania wysokość taksy zależna jest od od jej wartości:
   • 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
   • 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
   • 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
   • 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
   • 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
   • 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
   • 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Do kosztu sporządzenia aktu notarialnego należy doliczyć opłatę za wypisy aktu notarialnego zależną od ich liczby i objętości oraz 23% podatku VAT.