Co to najem okazjonalny?
Instytucja najmu okazjonalnego pojawiła się w polskiego systemie prawnym 11 września 2017. Jest to rozwiązanie przygotowane z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych chcących chronić swoje prawa i uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami, którzy nie chcą opuścić mieszkania. Najem okazjonalny pozwala na szybkie eksmitowanie najemcy bez przeprowadzania czasochłonnego, sądowego postępowania o eksmisję. Jeśli po zakończeniu umowy najemca z jakiejś przyczyny nie chce opuścić lokalu, jego eksmisja przebiega zdecydowanie łatwiej, m.in. bez konieczności zapewnienia lokalu socjalnego.
Regulacje prawne dotyczące najmu okazjonalnego zawarte są w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej u. o o. p. l.)
Najem okazjonalny u notariusza to coraz częściej wykorzystywana forma wynajmowania mieszkań, ale wymaga ona dopełnienia formalności, których dotrzymanie nie jest obowiązkowe przy zwykłej umowie najmu. Główne korzyści wynikające z najmu okazjonalnego to dla wynajmującego:
- likwidacja ochrony przed eksmisją lokatora,
- zwiększona skuteczność eksmisji oraz
- brak obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego.
Cechy umowy najmu okazjonalnego
Ze względu na konieczność w zawarcia w umowie najmu okazjonalnego istotnych dla zachowania jej ważności zapisów, najlepiej, aby treść umowy najmu okazjonalnego została opracowana przez notariusza lub innego prawnika.
Zgodnie z zapisami artykułu 19a ust. 6 u. o o. p. l., umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta w formie pisemnej i w odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, na czas określony, na nie więcej niż 10 lat.
Umowa najmu okazjonalnego musi zawierać trzy załączniki:
- Załącznik 1 do umowy najmu okazjonalnego: oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia oraz wydania lokalu. Aby podpisanie umowy najmu okazjonalnego miało sens, załącznik 1, czyli oświadczenia o poddaniu się egzekucji, musi mieć formę aktu notarialnego.
- Załącznik 2 do umowy najmu okazjonalnego: wskazujący przez najemcę inny lokal, do którego przeniesie się w razie przeprowadzenia egzekucji. Załącznik ten nie musi mieć formy aktu notarialnego, wystarczy zachowanie formy pisemnej
- Załącznik 3 do umowy najmu okazjonalnego: oświadczenia właściciela wspomnianego w Załączniku 2 innego lokalu, zawierającego pisemną zgodę na to, aby najemca w nim zamieszkał. Załącznik ten może mieć zwykłą formę pisemną, jednak niekiedy wynajmujący decydują się na notarialne poświadczenie podpisu właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, w którym najemca zamieszka w przypadku egzekucji.
Umowa najmu okazjonalnego – wzór
Tak jak napisaliśmy wyżej, umowa najmu okazjonalnego podlega precyzyjnym uregulowaniom odnośnie jej zapisów, a przed wszystkim obowiązkowych załączników.
- Oto przykładowa treść umowy najmu okazjonalnego w formacie DOC (Microsoft Word) – plik do pobrania.
- Przykładowa treść załącznika 2 (wskazanie innego lokalu) – plik do pobrania w formacie DOCX (Microsoft Word).
- Przykładowa treść załącznika 3 (oświadczenie właściciela lokalu zastępczego) – plik do pobrania w formacie DOCX (Microsoft Word).
Pragniemy podkreślić, że powyżej publikowane dokumenty są jedynie przykładami, a przygotowanie umowy najmu okazjonalnego i wymaganych załączników powinno być zlecone prawnikowi.
Umowa najmu okazjonalnego – koszt notariusza
Maksymalną wysokość taksy notarialnej, a więc wynagrodzenia notariusza, określa Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Warto podkreślić, że rozporządzenie określa maksymalne stawki. W przypadku umowy najmu okazjonalnego, taksa notarialna notariusza wynosi 424 zł oraz 23% podatku VAT.
Do kosztu sporządzenia aktu notarialnego należy doliczyć opłatę za wypisy aktu notarialnego zależną od ich liczby i objętości oraz 23% podatku VAT.
